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    2015年《物业经营管理》预测试卷四及答案.docx

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    物业经营管理 2015 物业 经营管理 预测 试卷 答案
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    www.wendang100.com 满分文档物业管理师2015年物业经营管理 预测试卷四 物业管理师 物业经营管理 2015年物业经营管理 预测试卷四及答案解析 ★ 满 ★ 分 ★ 文 ★ 档 ★ 密 ★ 卷 ★ 制作时间二零一九年四月 【wendang100.com自制试卷,打开word文档按下CtrlA全选将字体由白色改为其他颜色,即可看答案解析】 【wendang100.com自制试卷,打开word文档按下CtrlA全选将字体由白色改为其他颜色,即可看答案解析】 2015年物业经营管理预测试卷四及答案 一、单项选择题 1,财务内部收益率可以通过( )求得。 A基准收益率 B内插法 C目标收益率 D“气球法” 【答案】B 解析财务内部收益率IRR,是指项目在整个计算期内,各年净现金流量现值累计等于零时的折现率,是评估项目盈利性的基本指标。财务内部收益率可以通过内插法求得。 2,物业经营管理的常规工作中,支出的分配、组织和管理是物业管理师工作的一个重要方面,它完成的质量好坏很可能会对物业的( )产生影响。 A财务收益和市场价值 B投资收益和企业价值 C潜在收益和销售价值 D净运营收益和资本价值 【答案】D 解析物业经营管理的常规工作中,支出的分配、组织和管理是物业管理师工作的一个重要方面,它完成的质量好坏很可能会对物业的净运营收益和资本价值产生影响。 3,一定时期和一定范围内人口的数量及其文化、教育、职业、性别、年龄等结构,家庭的数量及其结构,各地的风俗习惯和民族特点等,属于房地产市场运行的( )环境。 A社会 B政治 C经济 D金融 【答案】A 解析房地产市场的运行环境按照不同性质分为社会环境、政治环境、经济环境、金融环境、法律制度环境、技术环境、资源环境和国际环境。其中,社会环境,是指一定时期和一定范围内人口的数量及其文化、教育、职业、性别、年龄等结构,家庭的数量及其结构,各地的风俗习惯和民族特点等。 4,房地产投资决策以( )为基础。 A不良物业资产的资源 B投资者对未来收益估计 C投资者的目标和风险 D先进的技术经济定额 【答案】B 解析房地产投资决策以投资者对未来收益估计为基础。投资者可以通过密切关注当地社会经济发展状况、细心使用投资分析结果,来降低市场供求风险的影响。 5,某宗物业的正常成交价格为3000元/m2,卖方应缴纳的税费为正常成交价格的8,买方应缴纳的税费为正常成交价格的6,则卖方实际得到的价格为( )元/m2。 A3180 B3260 C2760 D3191 【答案】C 解析卖方实际得到的价格正常成交价格-应由卖方缴纳的税费3000-3000*82760(元/m2)。 6,共用部位与共用设施设备的日常运行和维护费估算费用在物业管理成本中通常都占有较大比例,而且其中的具体项目也比较多,其中不包括( ) A交通费 B装修费 C能源费 D杂项费用 【答案】A 解析共用部位与共用设施设备的日常运行和维护费在物业管理成本中通常都占有较大比例.而且其中的具体项目也比较多。主要包括以下几项1维修保养费;2装修费;3能源费;4康乐设施费;5杂项费用。 7,物业服务企业与众多的业主、非业主使用人发生物业管理的法律关系,最根本的依据就是( ) A物业管理招标文件 B物业服务管理目标 C物业服务合同 D企业的日常核算资料 【答案】C 解析物业经营管理活动中物业服务企业提供的一切服务都可以在物业服务合同中体现出来,物业服务企业与众多的业主、非业主使用人发生物业管理的法律关系,最根本的依据就是物业服务合同。 8,关于写字楼租金调整,对于租期较长的租户,为保护业主和租户双方的利益,需要在租约中对租金如何调整做出明确的规定,以便使业主所收取的租金水平基本与( )相符。 A权益状况 B市场状况 C实物状况 D区位状况 【答案】B 解析由于写字楼市场中供求变化比较剧烈,租金和价格也往往处于波动之中,因此需根据市场状况经常对租金水平进行调整。对于租期较长的租户(例如3~5年以上),为保护业主和租户双方的利益,需要在租约中对租金如何调整做出明确的规定,以便使业主所收取的租金水平基本与市场状况相符。 9,关于房地产组合投资管理的描述,错误的是( ) A组合投资管理的对象是由多种资产构成的投资组合 B组合投资管理的管理者是指构建投资组合并对其进行监控、调整的人员或机构 C组合投资管理的管理方法是指识别证券收益风险结构、设计投资组合及调整优化投资组合等一系列方法 D组合投资管理偏重于控制、调节的管理 【答案】D 解析一般说来,管理有两种含义一种偏重于控制、调节,指政府对企业或上级对下级采取的行为;另一种偏重于经营、运筹,是机构内部人员对自身的经济活动的内容(结构、数量、时间和空间的安排)所采取的行为。组合投资管理属于后一种,是指投资管理者按照投资方针和政策,在投资分析的基础上,将投资资金用于购置多种资产,形成投资组合,并对投资组合进行动态监控、调整,以期获得预定收益的行为。组合投资管理的对象是由多种资产构成的投资组合;管理者是指构建投资组合并对其进行监控、调整的人员或机构;管理方法是指识别证券收益风险结构、设计投资组合及调整优化投资组合等一系列的方法。故选项D错误,符合题意。 10,在编制营业成本预算时,应以( )为基础。 A概率预算 B收入预算 C固定预算 D零基预算 【答案】B 解析由于营业成本是公司为赚取收入而发生的直接费用,因此,编制营业成本预算,应以收入预算为基础,分别确定公共服务收入、公众代办性服务收入和特约服务收入的直接成本。 11,物业经营管理中,根据发展战略认真确定( )非常重要。 A战略方针 B租金水平 C产业政策 D初始组合 【答案】D 解析大多数投资者对金融市场有较为深刻的理解,但对那些缺乏实际物业投资经验的投资者来说,需要了解投资股票和直接物业投资的差异。首先需要明确的是频繁改变资产组合是不切实际而且不经济的,因此根据发展战略认真确定初始组合非常重要。 12,关于成本固定预算的特点,说法错误的是( ) A编制简单,预算的编制成本较低 B没有结合预算期的情况重新对各项费用支出的必要性及其支出水平进行论证 C可以实现费用支出效益最大化 D难以调动各部门和全体员工控制费用支出的积极性 【答案】C 解析固定预算的主要特点是,预算编出后,在预算期内除特殊情况必须追加预算外一般不做变动或更迭,具有相对固定性,因而称为固定预算。固定预算是传统的预算编制方法,特别适合于那些经营管理水平较高、业务结构和业务数量较为稳定的物业服务企业采用。其优点集中表现为1编制简单,预算的编制成本较低;2由于固定预算以过去的费用支出为基础,费用支出水平的控制要求易于为各部门所接受。这一方法的缺点为1没有结合预算期的情况,重新对各项费用支出的必要性及其支出水平进行论证,难以实现费用支出效益的最大化;2由于采用该方法编制的预算缺乏挑战性,因而,也难以调动各部门和全体员工控制费用支出的积极性。 13,传统的火灾保险承保的危险包括( ) A火灾、闪电及爆炸 B火灾、闪电及空中飞行物坠落 C地震、洪水及闪电 D地震、闪电及爆炸 【答案】A 解析传统的火灾保险仅承保三种危险,即火灾、闪电、爆炸,其余保险如地震、洪水、空中飞行物坠落等均视为火灾保险的附加险。 14,物业经营管理活动中物业服务企业提供的一切服务都可以在( )中体现出来。 A物业服务管理 B物业绩效评价 C物业服务合同 D物业经营发展 【答案】C 解析物业经营管理活动中物业服务企业提供的一切服务都可以在物业服务合同中体现出来,物业服务企业与众多的业主、非业主使用人发生物业管理的法律关系,最根本的依据就是物业服务合同。 15,设备有形磨损,是设备在使用(或闲置)过程中发生的( ) A自然磨损 B实体性磨损 C正常磨损 D意外磨损 【答案】B 解析设备有形磨损,是设备在使用(或闲置)过程中发生的实体性磨损。设备有形磨损分为第一类有形磨损和第二类有形磨损。 16,物业管理投标中,( )是否合理、科学与准确,既反映了投标单位物业管理经验与水平,也直接关系到招标方对投标方的印象,某种程度上是决定中标与否的关键。 A物业管理投标一般程序 B投标物业的管理要点 C投标书的编制 D物业管理服务费用测算 【答案】D 解析物业管理服务费用测算是否合理、科学与准确,既反映了投标单位物业管理经验与水平,也直接关系到招标方对投标方的印象,某种程度上是决定中标与否的关键。 17,房地产市场需求预测分析的具体内容不包括( ) A就业分析 B人口和家庭分析 C收入分析 D支出分析 【答案】D 解析房地产市场需求预测分析是指详细分析物业所在市场区域内就业、人口、家庭规模与结构、家庭收入等,预测对拟开发房地产类型的市场需求。具体内容包括就业分析、人口和家庭分析、收入分析。 18,物业管理中,标底就是招标项目的预期价格水平,这是业主所期望的物业管理服务档次和所能承受的管理服务费用的( )限额的统一。 A标准 B普通 C最低 D最高 【答案】D 解析所谓标底,就是招标项目的预期价格水平,这是业主所期望的物业管理服务档次和所能承受的管理服务费用的最高限额的统一。 19,财务报告分析的主要方法中,最基本最重要方法的是( ) A比率分析法 B比较分析法 C效率比率分析法 D纵向比较分析法 【答案】A 解析比率分析法是财务报告分析中最基本最重要的方法,它实质上是将影响财务状况、经营成果的两个或两个以上相关因素联系起来,通过计算比率,反映它们之间的关系,借以评价企业财务状况、经营成果的一种分析方法。 20,成本预算是在进行了成本预测,实现了成本降低指标( )的基础上编制的。 A日常会计核算 B试算平衡 C收付实现 D分析判断 【答案】B 解析成本预算是在进行了成本预测,实现了成本降低指标试算平衡的基础上编制的。由于企业的规模、生产经营特点及管理要求不同,因而成本预算的编制程序也不尽一致。 21,履行保险合同的首要原则是( ) A诚信原则 B可保利益的原则 C比例分摊原则 D近因原则 【答案】A 解析所谓诚信原则即要求订立保险合同的双方都要诚实守信。这是履行保险合同的首要原则。 22,物业服务合同的签订日期一般应在业主委员会成立的( )个月内。 A3 B4 C5 D6 【答案】A 解析业主委员会成立后,对原物业服务企业实施的前期物业管理要进行全面、认真、详细的评议,听取广大业主的意见,决定是续聘还是另行选聘其他的物业服务企业,并与确定的物业服务企业(原有的或另行选聘的)签订物业服务合同。其签订日期一般应在业主委员会成立3个月内,最迟不应迟于6个月。 23,物业管理计划的表现形式包括( ) A年度计划、季度计划和长期计划 B年度计划、中短期计划和长期计划 C年度计划、中期计划和长期计划 D年度计划、短期计划和长期计划 【答案】B 解析物业管理计划包括年度计划、中短期计划和长期计划。年度计划是一种运行计划,属于战术层次的计划;中短期计划则介于战术层次和策略层次之间,通常以物业服务企业与业主签署的委托管理合同约定的合同有效期周期为限,通常为3~5年;
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